Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Большинство семей, получивших маткапитал предпочитают реализовать его на улучшение условий проживания. Жилье, приобретенное с участием МСК, можно продать. Но у процедуры есть нюансы. Стоит разобраться, как продать квартиру с материнским капиталом.

Продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал

Процедура должна выполняться грамотно, с соблюдением всех требований закона. Это позволит избежать ответственности и наказания и не беспокоиться, что могли быть нарушены закон или права детей.

Можно ли продать квартиру?

Некоторые задумываются, можно продавать квартиру, купленную на материнский капитал. Согласно закону, запрета на подобные действия нет. Поэтому семья может реализовать недвижимость, даже если в ней был задействован МСК.

Законодательная база

Подобный вопрос регулируется Федеральными законами и статьями ГК под номерами № 28, 36, 37, 454, 455, 456. В них указаны правила осуществления сделки. Необходимо не допустить нарушения права детей.

Условия

Продажа квартиры с материнским капиталом проходит с соблюдением определенных условий. Среди них:

1. Недвижимость принадлежит всей семье, она общая. Если жилье оформлялось только на одного родителя, то перед продажей рекомендуется прибегнуть к нотариальной обязанности. Эта процедура позволяет сделать недвижимость общей собственностью. На исполнение дается полгода;
2. Если детям есть 18 лет, требуется их согласие. До этого возраста для продажи предварительно обращаются в опеку для получения разрешения;
3. Детские доли в новом жилье такие же или больше, чем в предыдущем;
4. Новая жилплощадь готовится заранее.

Сроки для продажи

Провести процедуру продажи можно в любой момент после приобретения недвижимости. Требуется разрешение от опеки. Иначе нотариус не сможет удовлетворить проведение сделки. Сроки существуют только для выписки по поводу новой недвижимости из ЕГРН. На отправку в опеку ее дают месяц. Если сделка не была завершена за это время, понадобиться новое разрешение.

Налог

Минимальный срок владения составляет 3 года или 5 лет. Все зависит от даты покупки недвижимости. Если жилье находилось в собственности дольше указанного времени, тогда платить налог не требуется.

В состав расходов может входить не только МСК, но и проценты по ипотеке. Налог начисляется только на разницу между стоимостью продажи и расходами. Детские доли можно оформить через договор дарения или специальное соглашение. Тогда они получат их безвозмездно. При реализации жилплощади раньше 3 или 5 лет, ребенку начисляется НДФЛ от общей суммы сделки.

Как рассчитать?

Если до минимального срока владения недвижимость не дотянула, тогда можно рассчитать налог по следующим схемам:

1. Учитывается стоимость по договору отчуждения. Из этой суммы вычитают 1 млн. рублей, являющийся имущественным налоговым вычетом;
2. Из установленной стоимости вычитают сумму приобретения жилья. Нужно документально подтвердить эту цену.

Декларация на вычет налога подается самостоятельно. Если сумма продажи составляет больше 70% от кадастровой оценки, то для оплаты налога можно воспользоваться указанными выше способами. Кадастровую стоимость берут за тот год, когда права собственности перешли на покупателя.

Пример расчета

Стоимость жилья при покупке составляла 3 млн. рублей, а продают ее за 5 млн. Кадастровая стоимость – 3,5 млн. 70% от этой суммы – 2, 45 млн. Остается выбрать метод расчета налога. Он составит 13% от 4 млн. (5 млн. – 1 млн. налогового вычета) или 520 000 рублей.

Возможные риски и сложности

Сложность может возникнуть на этапе получения разрешения от опеки. Без этой процедуры продать квартиру с маткапиталом нельзя. Сделку могут оспорить через суд, родителей привлекут к административной ответственности.

Инструкция по продаже квартиры, купленной на маткапитал

Процедура продажи подобной недвижимости отличается от стандартной сделки. Продать жилье с МСК можно, но необходимо грамотно выполнить всю процедуру для исключения дальнейших проблем.

Порядок действий

Начинают с получения разрешения от опеки. Если недвижимость находится в ипотеке, то следует найти покупателя, который согласится погасить остаток долга. Заключается предварительный договор. Для этого обращаются к нотариусу. На бумаге указывается, что покупатель передает продавцу определенную сумму, направленную на погашение остатка долга.

Необходимый пакет документов

Для проведения сделки требуется пакет документов. Он включает:

1. Заявление от обоих родителей;
2. Свидетельство о рождении. Если ребенку исполнилось 14 лет, добавляют паспорт;
3. Паспорта от обоих родителей;
4. Документация, связанная с недвижимостью;
5. Документ, устанавливающий право собственности;
6. Согласие банка, если недвижимость является ипотечной;
7. Разрешение от ПФР и сертификат на МСК, если покупатель действует через материнский капитал;
8. Собственный сертификат МСК;
9. Согласие мужа или жены на проведение сделки;
10. Если есть совершеннолетние дети, их согласие на сделку;
11. Предварительный договор.

Если есть страховка на недвижимость, ее добавляют в список.

Получение разрешения от опеки и ПФР

Это одно из обязательных условий для получения сделки. Без разрешения от опеки нотариус не сможет заверить договор. Иначе, действия продавца признают незаконными.

Зачем и как получить разрешение

Государство защищает интересы детей. И маткапитал выделяется для поддержки семей, чтобы улучшить положение ребенка. Поэтому попытки продать недвижимость, купленную на МСК, без разрешения от органов опеки является незаконным. Опека должна убедиться, что условия ребенка и его права не будут ущемлены.

Приобретение нового жилья

Если реализуют недвижимость с маткапиталом, обязательно приобретают альтернативное жилье, куда прописывают детей и выделают для них соответствующие доли.

Требования к условиям имущества

Жилье, покупаемое взамен, должно отвечать определенным требованиям. Среди них:

• Хорошая инфраструктура, пригодная для проживания с ребенком. Близко расположены школы, детсады, больницы;
• Площадь. Доли у детей должны быть равны или больше, чем в предыдущей недвижимости;
• Год сдачи дома. Жилье не должно быть ветхим или аварийным;
• Местоположение. Район безопасный, комфортный для жизни;
• Состояние жилья. Оно такое же, как и в предыдущей недвижимости или лучше.

Пошаговая инструкция

Приобретая новое жилье, рекомендуется сделать следующее:

1. Приобретать новое жилье рекомендуется заранее, до продажи недвижимости с маткапиталом;
2. Необходимо подобрать подходящее по параметрам жилье;
3. Осмотреть понравившийся вариант;
4. Заключить договор, если выбранный вариант устроил.

Популярные вопросы

Ответы на популярные вопросы помогут лучше понять особенности процедуры.

Какие требования выдвигаются к продаваемому жилью?

Ребенок не должен лишиться принадлежащей ему доли жилья. Эта часть также не может уменьшиться, когда приобретается новая недвижимость.

Как снизить риски перед приобретением жилплощади?

Для снижения рисков рекомендуется обратиться к юристу. Он поможет проверить, насколько недвижимость «чистая», соберет нужные справки и документы. Можно провести сделку самостоятельно, но через нотариуса. Но лучше попросить у собственника показать сертификат МСК и справку из ПФР, что маткапитал не тратился на данное жилье.

Как проверить был ли использован материнский капитал?

Недвижимость должна быть куплена самим владельцем, а не получена в наследство или приватизирована. Уточняют, есть ли у продавца второй или последующие дети. Это позволит выяснить, была ли возможность получить МСК. Изучить договор, заключенный при покупке данного жилья. Если в его реализации участвовал маткапитал, это отражается на бумаге.

Заключение

Процедура продажи жилья с маткапиталом отличается рядом сложностей. Главная заключается в необходимости получения разрешения в опеке на проведение сделки. Но если тщательно подготовиться к процессу, он не вызовет сложностей.